Klövern AB (publ): Delårsrapport januari – september 2003

2003-11-05

Resultat
Resultat efter skatt uppgick för perioden januari – september till 63 Mkr (157)(*1). Resultatet för motsvarande period föregående år påverkades av positiva jämförelsestörande poster uppgående till 143 Mkr hänförliga till omstruktureringen av Adcore. Av resultatet utgör vinster från fastighetsförsäljningar 17 Mkr (0). Driftöverskottet var 129 Mkr (31) och finansnettot blev
-71 Mkr (-16).
 
Kassaflöde och finansiell ställning
Kassaflödet uppgick till 167 Mkr (81). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 25,5 procent, motsvarande 27,1 procent efter full konvertering, vilket är en ökning jämfört med årets ingång då soliditeten var 23,4 respektive 25,6 procent. Eget kapital uppgick per 30 september 2003 till 800 Mkr (522)2), likvida medel 230 Mkr (63) och räntebärande skulder uppgick vid samma tidpunkt till 2 192 Mkr (1 552).
 
Intäkter och fastighetskostnader
Under perioden januari – september 2003 uppgick hyresintäkterna till 213 Mkr (45) och fastighetskostnaderna till 84 Mkr (15) och därmed blev driftöverskottet 129 Mkr (31).
 
Fastighetsförsäljningar
Sammanlagt har tretton fastigheter sålts för en total köpeskilling om 159 Mkr (0) med en vinst uppgående till 17 Mkr (0).
 
Verksamhet
Klövern är ett fastighetsföretag som fokuserar på att förvärva, utveckla och sälja högavkastande fastigheter i större och medelstora städer utanför storstadsregionerna. Klövern skall expandera genom att förvärva fastigheter i syfte att på ett antal orter nå en storlek som skapar grund för en effektiv drift och ledande position. Klöverns finansiella mål är att avkastningen på eget kapital långsiktigt skall uppgå till lägst 15 procent, soliditeten ska överstiga 20 procent och att räntetäckningsgraden skall vara lägst 1,3. Klövern skall också uppnå en storlek på verksamheten och börsvärdet som skapar förutsättningar för att Klövernaktien blir ett attraktivt investeringsalternativ för aktiemarknadens aktörer.
 
Marknad och fastighetsinnehav
En viss avmattning har märkts vad gäller efterfrågan på Klöverns marknader, främst avseende industrilokaler och lager. Hyresnivåerna vid nyuthyrning har dock påverkats marginellt vilket också gäller genomslaget på den ekonomiska uthyrningsgraden. I likhet med första halvåret 2003 har nettoeffekten av in- och utflyttade hyresgäster varit svagt positiv även under årets tredje kvartal. Bland större inflyttade hyresgäster återfinns Integrationsverket som flyttat in i fastigheten Svärdet 8 i Norrköping. Uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet uppgick per 30 september till 87 % av hyresvärdet, vilket är en minskning med två procentenheter jämfört med utgången av kvartal 2 2003. Minskningen beror på att de fastigheter som förvärvades 1 augusti 2003 hade en lägre uthyrningsgrad jämfört med det befintliga innehavet vid samma tidpunkt.
 
Nedan visas Klöverns fastighetsinnehav i sammandrag per 30 september 2003.
Fastighetstyp
Antal fastigheter
Yta, Kvm
Hyresvärde, Mkr
Ekonomisk
   uthyrningsgrad, %
Kontor
45
212 578
197,2
84
Industri/lager
35
273 569
152,7
89
Butiker
11
42 700
33,8
95
Utbildning
3
10 933
9,7
81
Bostäder
2
13 130
12,0
98
Totalt
96
552 910
405,4
87
 
Finansiering
Per 30 september 2003 uppgick de räntebärande skulderna till 2 192 Mkr (1 552) med en genomsnittlig ränta om 5,4 % (5,8) och en genomsnittlig räntebindningstid uppgående till 2,2 år (2,5). De lån som förfaller under 2003 hade vid periodens utgång en genomsnittlig räntebindningstid om 50 dagar (66). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick per 30 september till 4,1 år (3,9).
 
Lånestruktur per 2003-09-30
 
Ränteförfalloår
Mkr
Genomsnittlig ränta, %
Procentuell andel
2003
742
4,3
34
2004
116
5,8
5
2005
406
5,9
19
2006
229
5,8
10
2007
404
6,2
19
2008
155
6,1
7
2011
90
6,5
4
Förlagslån
50
6,3
2
Totalt
2 192
5,4
100
 
Investeringar
Under perioden har fastigheter i Karlstad, Linköping, Norrköping och Örebro/Kumla förvärvats för sammanlagt 831 Mkr. Periodens totala investeringar i ombyggnationer uppgick till 76 Mkr och avser fastigheter i främst Karlstad, Norrköping, Nyköping och Uppsala. Totalt 2 Mkr har under perioden investerats i inventarier i inventarier. Samtliga belopp har aktiverats i sin helhet.
 
Moderbolaget 
Verksamheten utgörs av koncerngemensamma funktioner och ägande av koncernens dotterbolag. Resultat efter finansiella poster för första halvåret uppgick till -8 Mkr. Nettoinvesteringarna i aktier, andelar och inventarier uppgick till 1 Mkr.
 
Klöverns ägare
Efter nyemissioner om 19,6 miljoner aktier i samband med fastighetsförvärven 1 augusti 2003 från Akelius Kontor AB och Mandamus uppgår antalet aktier i Klövern till 60 960 630 st fördelat på c:a 35 600 ägare. Fördelningen per 30 september 2003 med angivande av de 10 största ägarnas innehav visas nedan.
Ägare
       Antal
       aktier
  Innehav (%)
   Röster (%)
Lantbrukarnas Riksförbund
13 450 000
22,1
14,2
Länsförsäkringar Södermanland
4 165 174
6,8
4,4
Nect Holding B.V.
2 947 955
4,8
4,8
SEB Fonder
2 383 592
3,9
2,5
Gustaf Hermelin
2 181 385
3,6
2,3
Investment AB Öresund
1 922 307
3,2
3,9
Erik Paulsson
1 720 754
2,8
4,4
Catella Fonder
1 698 100
2,8
1,8
Banque Invik S.A.
1 498 527
2,5
4,3
HQ Fonder
1 423 249
2,3
1,5
Summa 10 största ägare
33 391 043
54,8
44,2
Övriga ägare
27 569 587
45,2
55,8
Totalt samtliga ägare
60 960 630
100
100
 
 
Nominering av styrelseledamöter
Efter beslut på ordinarie bolagsstämma i Klövern 23 april 2003 avseende förfaringssätt vid nominering av styrelseledamöter, har följande representanter utsetts att under styrelseordförandens ledning tillsammans arbeta fram ett förslag till styrelse att föreläggas den ordinarie bolagsstämman för beslut. Representanterna är: Mattias Nordin, LRF, Axel von Stockenström, Länsförsäkringar Södermanland, Anders Swensson, Nect Holding, Erik Paulsson, Henrik Strömbom, Catella Kapitalförvaltning  samt Nils-Magnus Lilja, representerande övriga aktieägare. Representanterna kan nås via e-postadressen styrelsenominering@staging-wwwklovernse.wp4.triggerfish.cloud eller per telefon via Klövern 0155-44 33 00.
 
Rapportering och redovisningsprinciper
Klöverns redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden.
Den 1 januari 2003 trädde ett antal nya rekommendationer i kraft. Tillämpningen av dessa rekommendationer har ej inneburit någon väsentlig påverkan på Klöverns redovisning. Då Klövern bedömer att verksamheten som bedrivs klassificeras som ett segment, aktualiseras inte en tillämpning av de upplysningskrav som anges av RR25 Rapportering av segment. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR20 Delårsrapportering. Med anledning av Klöverns ändrade inriktning från konsultverksamhet till fastigheter under andra halvåret 2002 gjordes förändringar och kompletteringar i den finansiella rapporteringen. Det historiska jämförelsematerialet i denna delårsrapport som omfattas av första halvåret 2002 är dock i sin helhet hänförligt till dåvarande Adcores konsultverksamhet. I anslutning till resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser  samt nyckeltalsredovisning finns ytterligare förklarande kommentarer.
 
Händelser efter rapportperiodens utgång
 
Förvärv från Akelius Kontor
Klövern har den 1 oktober 2003 förvärvat bolag innehållande totalt nio fastigheter med ett marknadsvärde om 279 Mkr från Akelius Kontor AB. Per 1 oktober 2003 består Klöverns fastighetsinnehav av totalt 105 fastigheter med en uthyrningsbar yta om c:a 596 000 kvm och ett bokfört fastighetsvärde uppgående till c:a 2,9 miljarder kronor med årliga hyresintäkter uppgående till c:a 385 Mkr.
 
Fastighetsförsäljning
Klövern har sålt fastigheten Bageriet 13 i Örebro för 44 Mkr med en vinst uppgående till 1 Mkr som kommer att ingå i resultatet för kvartal 4 2003. Fastigheten består av totalt c:a 7 000 kvm uthyrningsbar yta, varav c:a 3 100 kvm utgörs av bostäder.
 
 
(*1) Värden inom parentes är jämförelsetal, vilka för resultatposter och kassaflöde avser perioden januari – september 2002 och för balansposter 31 december 2002.
 
Tidpunkter för ekonomisk rapportering
Bokslutskommuniké för helåret 2003                 12 februari 2004
 
Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida www.staging-wwwklovernse.wp4.triggerfish.cloud, där det också ges möjlighet att prenumerera på delårsrapporter och pressmeddelanden.
 
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
 
 
Nyköping den 5 november 2003
Klövern AB (publ)
 
Gustaf Hermelin
Verkställande Direktör
 
 
Rapporten (inklusive tabeller) kan laddas ner från medföljande länk: